老朽賃貸の再生計画

知っておきたい！老朽アパートの法律知識

老朽、欠陥マンションで起きた人災の損害培養は所有者にあり

1995年に発生した阪神淡路大震災により神戸市東灘区の3階建て賃貸マンションの1階部分が押しつぶされ4人の若い入居者の命が奪われました。各入居者の両親は「老朽化し耐震性能が不十分だった賃貸マンションに責任がある」として、オーナーを相手に総額3億334万余りの損害賠償を求める訴訟を神戸地方裁判所に提訴しました。

【民法717条】
「土地の工作物である建物に瑕疵があり、これによって他人に損害を与えた時は、建物の所有者が損害賠償をしなければならない」

築30年以上の建物は地震に不安！！

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先延ばしにするほどリスクは増大

アパート経営で収益の甘味が出てくるのはローンの支払いが終わる30年目以降です。しかし、その頃から建物の老朽化が進み、表面上は安定経営のように見えて、その裏では災害時のリスクが密かに進行しているのです。
オーナー様は目に見える収支だけにとらわれず、ご自分のアパートの寿命を決め、どの時点で再生するかという見通しを立てることが非常に重要になります。

老朽賃貸の再生計画の進め方

1．事前準備をしっかりと。専門家のノウハウと知恵を活用

建て替え再生に必要な立ち退き交渉は、オーナー様だけで行った場合、高額な立ち退き料請求など、うまくいかないケースも多いようです。そこでノウハウを持った専門家に相談して、適切な交渉期間や妥当な立ち退き料など、事前にしっかりとした再生計画の準備が大切です。すみやかな話し合いによる交渉が重要です。

※仮に相手との交渉がもつれた場合には弁護士に相談することになります。

2．再生計画の立て方

【2−1．説得材料を準備する】

老朽化した賃貸物件は家賃が安いため入居者の方が退去を渋るケースがよくあります。きちんとした説得材料として、消防署の渓谷や一級建築士の危険度に関する調査報告書などを準備しましょう。

【2−2．交渉期間を設定する】

入居者の方との交渉期間は6か月程度がひとつの目安です。（戸数や条件によって異なります）入居者の方に退去期間をお伝えして、設定期間内で終了するよう速やかに調整を図りましょう。

【2−3．予算を設定する】

退去にかかる費用は、入居者の方の立場を十分に考慮し、次の居住先へスムーズに転居が行われるよう合意が得やすいラインを事前に決めておく必要があります。常に一貫した姿勢で交渉に臨みましょう。

アパートオーナー様の声　「築31年老朽化アパート再生実例」